Vale a pena investir em BTRA11?

O FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) é um fundo imobiliário que atuará na aquisição de terras agrícolas, arrendando-as posteriormente. A estimativa de remuneração líquida para o investidor é de aproximadamente 9% em termos reais, sem considerar ganhos de capital advindos da gestão ativa do fundo. E os contratos são corrigidos pela informação, principalmente pelo IPCA. Ou seja, a rentabilidade pode ser maior.

O cap rate alvo, isto é, o rendimento sobre o capital investido que o fundo atingir, é de 9,9% a 12,5%, sendo o valor do arrendamento corrigido pela medida de medição pelo IPCA.

Preparamos este guia para você conhecer melhor os detalhes do fundo e avaliar se vale a pena o investimento.

Gestora: BTG Pactual Asset Management

A gestão do fundo será feita pelo BTG Pactual Asset Management BTG, que conta com uma equipe de 19 profissionais de Real Estate com vasta experiência em áreas complementares dentro da indústria, e um time de suporte técnico composto por engenheiros e arquitetos. A Funchal Investimentos é a consultora imobiliária e a StoneX estará como consultora especializada.

O Grupo BTG Pactual é líder na gestão de fundos imobiliários no Brasil, com exposição a cerca de R$ 20 bilhões. E recebeu a premiação de Melhor Gestor de Investimento no Brasil, Chile e América Latina da Euromoney Real Estate.

Abaixo, se encontra a estrutura da gestora:

Eduardo Guardia, Allan Hadid, Michel Wurman e Leonardo Zambolin são os quatro principais profissionais à frente da gestora, com ampla experiência no mercado, superior a 20 anos. Já tiveram passagem por grandes instituições do mercado financeiro, como Goldman Sachs, Bank of America, pelo Ministério da Fazenda, Tesouro Nacional, B3, entre outros.

Para validar a tomada de decisões de investimento, há um Comitê de Investimento sênior, formado por pessoas com experiência no mercado financeiro, imobiliário, e até mesmo agrícola. Neste, também há poder de veto por questões ESG, ou seja, o fundo valoriza a segurança sustentável. Tanto que adota as práticas de governança a seguir:

Ambiental:

• Uso de recursos naturais;
• Gestão de resíduos;
• Desmatamento;
• Riscos climáticos.

Social:

• Direitos humanos;
• Saúde e segurança do trabalho;
• Diversidade;
• Comunicação com a comunidade e clientes.

Governança:

• Código de ética;
• Independência e diversidade do conselho;
• Práticas anticorrupção.

Ainda, para auxiliar a gestora na administração do fundo, há dois parceiros com expertise neste mercado. A Funchal é uma consultora imobiliária, atuando na ponte entre o agronegócio brasileiro e o mercado financeiro e conectando oportunidades e capital. Seu time foi o primeiro a desenvolver um fundo imobiliário com foco exclusivo no agronegócio, realizando R$ 750 milhões em operações nos últimos dois anos. Seu cap rate médio em contratos atípicos de locação no BTAL11 foi de 9,30%.

Já a Stone X, consultora especializada, é uma empresa global de serviços financeiros com operações em mais de 130 países. Ela será a responsável por intermediar a relação entre seus clientes e os mercados financeiros globais, tendo relacionamentos com todo tipo de empresa/produtor e estando inserida nos diferentes setores do agronegócio em todas as regiões do Brasil.

Histórico de gestão de fundos agro

Em janeiro deste ano, o BTG Asset também realizou a emissão de cotas do BTG Agro Logística (BTAL11), captando R$ 624 milhões para investir na aquisição e desenvolvimento de ativos na cadeia logística do agronegócio brasileiro.

Nesta oportunidade, 80% do volume captado na 1ª emissão foi alocado em apenas três meses de negociação em bolsa, garantindo rápida remuneração aos cotistas, o que demonstra que já houve uma experiência positiva nesse sentido, podendo ser replicada no caso do BTRA11.

Tese e estratégia de investimento

A estratégia de investimento do fundo se baseia na aquisição de terras agrícolas produtivas (rurais e urbanas) e degradadas (oportunisticamente), com posterior arrendamento via contratos atípicos de longo prazo corrigidos pela inflação (IPCA). Este aluguel representará 8,4% do valor da produção agrícola nas áreas investidas.

Nesse sentido, serão três as estratégias de investimento em terras agrícolas, diversificando as fontes de rentabilidade:

1) Investir em terras produtivas que cultivem culturas tradicionais

Aqui, a estratégia é investir em plantações que são a base da produção agrícola, como é o caso do milho e da soja, que têm participação destaque no mercado e no consumo mundial e nacional.

2) Investir em terras produtivas que cultivem culturas alternativas

O investimento em novos mercado agrícolas também será utilizado, principalmente com as novas tendências mundiais de alimentação mais saudável e utilização de produtos orgânicos. Este é um mercado em expansão, atuando com a produção de frutas, vegetais e nozes, por exemplo.

Além disso, alguns dados mostram como este mercado vem crescendo:

• O Brasil é o 4º país em consumo de alimentos saudáveis no ranking global, de acordo com pesquisa da Euromonitor;
• O mercado global de alimentos e bebidas orgânicas deve crescer 11,5% até 2024, chegando a US$ 211,3 bilhões, conforme projeções da BCC Research;
• 67% dos consumidores de produtos orgânicos estão dispostos a aumentar esse consumo nos próximos seis meses e 88% se interessam pelo assunto, de acordo com pesquisa da Organis de 2019.

As culturas alternativas do fundo serão divididas entre plantios curtos (feijão, amora, repolho, melão, aipo, alface, ervilha, pimentão, morango, milho doce, tomate) e plantios longos (amêndoa, maçã, abacate, mirtilos, cereja, figo, uva, limão, laranja, pêssego, pera, nozes).

E deve-se levar em consideração, por fim, que o aluguel de terras que cultivam produtos frescos tendem a apresentar maior retorno do que terras de plantação de commodities, pela desnecessidade de espaços de armazenamento e maior valor agregado, apesar destes apresentarem maiores riscos.

3) Investir em terras degradadas com desconto no preço de aquisição

A ideia aqui é focar em ativos com alto potencial de turnaround, por meio da aquisição com um desconto considerável, e então investir para torná-los produtivos, arrendando para um terceiro operador com renda mínima garantida. Isso ocorrerá por meio do investimento para que a terra recupere as propriedades químicas do solo. Vale ressaltar que esta tese ainda não está inserida nas previsões do fundo de rentabilidade, podendo trazer ganhos eventuais relevantes no futuro, aumentando o dividend yield do fundo.

Além disso, a tese do fundo se baseia em cinco fundamentos:

• Crescimento populacional → Estimativa de que a população deve sair de 7,7 bilhões em 2019 para 8,5 bilhões em 2030 e 9,7 bilhões em 2050. Os países em desenvolvimento, com destaque para China, vão liderar esse crescimento.
• Crescimento da urbanização → Hoje, 55% da população mundial vive em áreas urbanas, patamar que deve aumentar para 68% até 2050, sendo um processo liderado pela classe média consumidora, que deve passar a consumir mais produtos agrícolas produzidos em escala.
• Consumo de proteínas → Com os ganhos de poder aquisitivo, a classe média passa a consumir mais produtos à base de proteína animal. Com o crescimento desta classe, a demanda por estes produtos deve crescer.
• Demanda da agricultura → Com base nas demandas acima, será necessário aumentar a produção de ração para alimentar aves e suínos, de forma a dar vazão ao robusto crescimento do consumo. E a ração é produzida com base no milho e no farelo de soja, principais produtos que serão cultivados nas terras do BTRA11.

Processo de investimento

O processo de investimento ocorrerá por meio da avaliação periódica da carteira de ativos. Com isso, em caso de avaliação positiva ou negativa, o fundo terá uma atuação proativa em relação às alterações julgadas ideais no portfólio, em relação à alavancagem ou qualquer outra forma de maximização de valor para o investidor.

Assim, o processo de decisão de investimentos é dividido da seguinte forma:

• Originação - O time de gestão e os consultores originam oportunidades via redes de relacionamento com corretores especializados, proprietários, parceiros, produtores e demais players do agronegócio.
• Avaliação - Avaliação e seleção das melhores oportunidades, de acordo com a política de investimentos do fundo e a estratégia adotada, mediante análise de crédito e score ESG.
• Diligência - Após a aprovação inicial do comitê, iniciam-se os processos de diligência técnica, legal e ambiental, com a contratação de especialistas em cada campo de análise.
• Comitê de Investimento: Com a diligência concluída, o comitê de investimentos analisa, discute e aprova os potenciais investimentos.

De forma geral, há um alto grau de diligência na escolha dos ativos alvo para a aquisição. São observados requisitos como se o Cadastro Ambiental Rural (CAR) está regularizado, se há áreas ambientalmente protegidas, a existência de processos judiciais envolvendo questões trabalhistas, o relacionamento com a comunidade e os fornecedores, entre outros fatores. Tudo isso para assegurar práticas responsáveis, também evitando perdas.

Alocação e ativos-alvo do portfólio

O pipeline, ou seja, a lista de ativos-alvo de interesse do fundo, está distribuído da seguinte forma, considerando a expectativa de tempo para a alocação:

As quatro primeiras terras atuam no segmento de soja e milho, assim como os números 6 e 7, e o número 4, além disso, também cultiva algodão. Já o ativo 5 produz soja, milho, eucalipto, seringueira e pecuária. Por fim, o 8 se refere a maior fazenda urbana vertical da América Latina, estrategicamente posicionada em São Paulo, e que pretende utilizar os recursos para expandir suas operações e desenvolver plataformas de e-commerce.

O período de alocação do fundo deve ser entre 2 e 5 meses após a liquidação da oferta.

Visão Geral do mercado de FIIs e agropecuária

O crescimento da indústria de fundos imobiliários têm sido notável nos últimos anos, com o número de investidores praticamente multiplicando por seis de 2018 a 2020. Porém, a presença do agronegócio neste segmento ainda é pequena, conferindo grande potencial aos poucos fundos que atuam neste mercado, como o BTRA11.

E vale ainda mais a pena o investimento quando levamos em conta que o agronegócio é um dos setores mais resilientes da economia brasileira, representando atualmente 47% do total exportado pelo país. Vale lembrar que este comportamento tende a ser constante, tendo em vista que o consumo de bens produzidos no campo, geralmente alimentos, é essencial.

E o Brasil é destaque neste mercado, sendo um importante produtor de soja no mundo, com mais de 120 milhões de toneladas, produção de grãos superior a 250 milhões de toneladas e área total cultivada de 66 milhões de hectares. Além disso, o PIB do setor agrícola avançou 24,3% em 2020 em relação a 2019, e alcançou participação de 26,6% no PIB brasileiro, ante 20,5% em 2019. O PIB do país totalizou R$ 7,4 trilhões em 2020, e o PIB do agronegócio chegou a quase R$ 2 trilhões.

Já nos últimos 20 anos, a produção brasileira de grãos cresceu 210%, enquanto a produção mundial cresceu 60%. Em 2020, o Brasil foi o 2º maior exportador de grãos, com 122 milhões de toneladas, atrás apenas dos EUA, com 138 milhões de toneladas.

E estimativas apontam para produção de grãos passando de 251 milhões de toneladas em 2019/20 para 318 milhões de toneladas em 2029/30, o equivalente a um crescimento de 2,4% a.a., com expectativa de 500 milhões de toneladas até 2050.

Por fim, nos últimos 24 anos, o setor teve um crescimento positivo em todos os anos, com exceção de três oportunidades.

Em 2020, segundo estudo realizado pela EMBRAPA, considerando somente grãos, descontadas as importações, o Brasil alimentou 636,9 milhões de pessoas via exportações.

A produtividade também tem crescido, com a melhoria de técnicas agrícolas levando ao melhor aproveitamento da terra. Ou seja, o potencial de produção das terras será cada vez maior:

Além disso, a demanda por terras está crescendo com a necessidade cada vez maior de produção de alimentos em função do crescimento populacional. O Brasil possui posição de destaque para continuar expandindo a fronteira tecnológica no setor.

Assim, o potencial de valorização de terras agrícolas já vem se manifestando, com crescimento de 10,70% no preço das terras nos últimos 12 meses até fevereiro de 2021.

Gerenciamento de riscos

Para minimizar os riscos, dando maior segurança aos investidores, o fundo será diversificado por emissor, perfil de ativo, geografia, cultura e estrutura financeira, como já foi mencionado. Além disso, há um padrão de garantias.

Em operações e Sale-&-Leaseback, ou seja, um contrato de venda e arrendamento por meio do qual o investidor realiza a compra de um ativo e o aluga de volta para seu vendedor, as aquisições do fundo serão feitas com um desconto mínimo de 30% em relação ao valor de mercado, de acordo com laudo de avaliador independente. Geralmente, a recompra se dá a partir do 5º ano de arrendamento.

Além disso, em caso de um arrendatário ficar inadimplente, ele deverá encerrar suas atividades na área, perdendo o direito de recomprar a propriedade por valor inferior ao de mercado, uma oportunidade de ganho de capital para o fundo. Também há um seguro pago pelo arrendatário, e não pelo fundo, que garante até 12 meses de locação em caso de inadimplência.

Principais informações da oferta

• Preço de subscrição: R$ 104,15;
• Reserva mínima: 10 cotas (R $ 1.041,50);
• Montante inicial da oferta: R$ 650 milhões (podendo aumentar em 20%, para R$ 780 milhões);
• Taxa de administração: 1,2% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do fundo ou sobre o valor do mercado caso o Fundo integre o IFIX;
• Taxa de desempenho: 20% sobre os recursos atribuídos aos cotistas que excederem IPCA + 4% (ou NTN-B + 2,0%), o que for maior na data de apuração.

Datas importantes

• Início do período de reservas: 27/05/2021 (quinta-feira);
• Fim do período de reservas: 24/06/2021 (quinta-feira, às 16h);
• Bookbuilding: 25/06/2021 (segunda-feira);
• Data da liquidação: 29/06/2021 (terça-feira)
• Início das atividades: 07/2021.

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Disclaimer: Esta apresentação tem como único propósito fornecer informações e não constitui ou deve ser interpretada como uma oferta, solicitação ou recomendação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócio específica. Essa apresentação é um documento de cunho meramente informativo, não configurando análise de valores mobiliários nos termos da Instrução CVM Nº 598, e não tendo como objetivo a consultoria, oferta, solicitação de oferta e/ou recomendação para a compra ou venda de qualquer investimento e/ou produto específico.