Os melhores fundos imobiliários para agosto, segundo o BTG Pactual

A Apex News divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás da carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) do BTG Pactual. A carteira recomendada de FIIs apresentou alta de 4,18% em julho, acima do Ifix, que registrou alta de 2,51%.

Além disso, a carteira recomendada apresenta dividend yield anualizado de 7,2% e, para os próximos 12 meses, de 7,1%, enquanto as cotas dos fundos sugeridos negociam, na média, com desconto de 8% em relação aos seus valores patrimoniais.

Em termos de liquidez, a carteira possui o volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3 milhões.

Da maneira geral, apesar do cenário desafiador de curto prazo, guiado principalmente pelo aumento dos casos de contaminação pela variante delta, o BTG Pactual segue se apresenta otimista, em virtude da retomada econômica que pode potencializar FIIs, principalmente os fundos de tijolo, shopping e lajes cooporativas.

Para agosto, a seguinte mudança foi realizada na carteira: venda de SARE11 com peso de 5,0% e, simultaneamente, compra de VISC11 com peso de 5,0%.

Fundos de Lajes Coorporativas

Os FIIs de lajes corporativas são fundos imobiliários formados por cotistas que investem em conjunto seus recursos na aquisição de ativos imobiliários conhecidas como lajes comerciais. Na prática, esse é o conceito de ativo de escritórios amplos de alto padrão e grande porte.

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

Segundo o BTG Pactual, esse foi o principal destaque positivo da carteira no mês, com alta de 11,59%. O fundo divulgou que um dos edifícios sob sua gestão recebeu um upgrade em relação à sua certificação de sustentabilidade, passando agora a ser um ativo LEED Gold. Isso reforça a adoção das melhores práticas de sustentabilidade no imóvel.

Também, foi anunciado o guidance de distribuição de proventos para o segundo semestre de 2021. Segundo a gestão, o fundo pretende linearizar a distribuição de proventos no patamar de R$ 0,75 por cota, valor que leva em consideração as receitas provenientes dos aluguéis, possíveis vendas de ativos e a locação das áreas vagas do seu portfólio.

CSHG Real Estate (HGRE11)

Assim como o RCRB11, o fundo finalizou o mês com alta forte de 6,87%. O fundo anunciou diversas movimentações em sua carteira de locatários, com destaque para as negociações com a Totvs, Vivo, Tracker e IBM.

Mesmo apontando um cenário desafiador no curto prazo, o BTG segue com boas perspectivas para o HGRE11 tendo em vista as tratativas acerca das vendas de ativos secundários de seu portfólio e os resultados competitivos entregues pelo fundo.

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

O BRCR11 apresentou uma ligeira alta de 0,58% em julho. A partir de uma reavaliação dos ativos do fundo, houve uma valorização de valorização em cerca de R$ 11,4 milhões e elevando o valor patrimonial do fundo para R$ 107,80 por cota.

Ainda, com novas negociações com locatários, a vacância financeira passou a ser de 10,2%, enquanto a vacância física passou a ser de 23,6%. Já em relação aos contratos do fundo, a gestão destacou o fato de que cerca de 18,1% deles deverão ser reajustados pela inflação nos próximos três meses, o que poderá elevar o resultado distribuído pelo fundo.

Além disso, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,46 por cota em julho, equivalente ao dividend yield anualizado de 6,81%, acima da média do mercado de lajes corporativas. O BRCR11 negocia com um desconto elevado de 25% sobre seu valor patrimonial.

Fundos de Galpões Logísticos

Bresco Logística (BRCO11)

Após performances negativas ao longo de junho, os fundos de galpões logísticos retomaram evoluções em julho. Nesse sentido, o BRCO11 indicou alta expressiva de 6,85%. A gestão anunciou a aprovação pelos cotistas da AGE que permitirá a cessão dos recebíveis de seus imóveis para a estruturação de operações de securitização, bem como a possibilidade da utilização desses imóveis como garantia das operações.

Por outro lado, também foram anunciados avanços nas obras dos imóveis sob gestão do fundo e que sua receita imobiliária poderá atingir R$ 0,74 por cota até o final do ano caso a gestão consiga efetuar a locação das áreas atualmente vagas e corrigir seus contratos.

Isso representa um possível aumento de 14% em relação à receita imobiliária atual de R$ 0,65 por cota, indicando que o fundo possui potencial para ampliar suas distribuições nos próximos meses.

Vinci Logística (VILG11)

O VILG11 também apresentou forte elevação de 6,60%. Nesse contexto, com as novas movimentações, negociações com locatários e realocações de recursos, a equipe de gestão anunciou que os próximos proventos do fundo deverão se situar no intervalo entre R$ 0,60 por cota e R$ 0,63 por cota, o que, na média, representa um dividend yield anualizado de 6,38% levando em consideração a cota de fechamento de julho.

XP Log (XPLG11)

O fundo apresentou alta de 4,44% no último mês. Anunciou-se novas locações de áreas vagas do portfólio, o que pode impactar as cotas de forma positiva. A partir dessas movimentações, a vacância física do fundo caiu para 5,2%.

HSI Logística (HSLG11)

Apresentando uma alta de 4,11%, o fundo segue em busca da locação de sua única área vacante. Segundo a gestão, o orçamento do fundo prevê a locação do espaço até o final do ano. No entanto, há a expectativa de que a locação da área seja realizada antes deste prazo em função da dinâmica comercial se mostrar bastante aquecida.

Em termos de resultado, a gestão destacou que espera manter a distribuição atual (R$ 0,58 por cota) até o fim deste ano. Ao levar em consideração o preço de fechamento do mês de julho, isso equivale a um dividend yield anualizado atrativo de 6,74%.

Adicionalmente, o BTG Pactual acredita que o fundo ainda possa apresentar ganhos reais nos próximos trimestres tendo em vista a normalização da economia pós-covid-19 e a entrada de contratos em período de revisional, o que poderia impactar positivamente os resultados do fundo ao longo de 2022.

Fundos de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Os fundos de CRIs são fundos que investem majoritariamente em recebíveis imobiliários. Esses recebíveis são os investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como o próprio CRI, LCI e LH.

A carteira desses fundos naturalmente é formada pelos CRIs, que são títulos emitidos por empresas não financeiras para financiar projetos imobiliários. Além disso, por ser um título de renda fixa que apresenta maior risco, suas taxas de rentabilidade também costumam ser mais elevadas.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O KNCR 11 foi o destaque deste mês, ao apresentar alta de 3,97%. No mês, o fundo anunciou a alocação de R$ 8,3 milhões em uma operação de risco corporativo que visa financiar a aquisição de novas lajes.

A operação possui remuneração de CDI + 2,55% ao ano e conta com alienação fiduciária e cessão fiduciária dos recebíveis como instrumentos de garantia.

Nesse sentido, com as recentes elevações na taxa Selic, a rentabilidade deve ser potencializada. Assim, estima-se um dividend yield para os próximos 12 meses de 8,5%.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

O RBRR11 apresentou uma alta de 2,54% em julho. Após nova capitação com a 6ª emissão de cotas, o fundo anunciou a aquisição de ativos que somam R$ 229 milhões, equivalentes a 85% do montante captado na emissão.

As aquisições são referentes a ativos com rentabilidades atreladas ao IPCA e ao CDI, potencializando os ganhos em um momento de alta da inflação e dos juros. Além disso, a partir de realocação de posições, o fundo entregou proventos de R$ 0,95 por cota em julho, valor acima do guidance dado pela gestora e que considera os efeitos das alocações táticas e dos resultados acumulados em relação aos papéis indexados ao IGP-M.

A gestão ainda ressaltou que detém cerca de R$ 1,89 por cota de resultado ainda não distribuído, o que ajuda a dar maior previsibilidade às distribuições do fundo bem como expectativa de elevação ao longo do tempo.

BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)

O BTCR11 apresentou alta de 2,41% durante o último mês. No mês, o fundo não reportou alterações em seu portfólio, uma vez que as aquisições ocorridas ao longo dos últimos meses fizeram o caixa livre do fundo convergir para apenas 1,89% de seu patrimônio líquido.

Ainda assim, a gestora destacou que segue ativa na estruturação de novas operações para compor sua carteira de investimentos, enquanto segue monitorando eventuais riscos que possam impactar os rendimentos ou a saúde financeira de seus papéis no curto prazo.

O fundo divulgou a distribuição de R$ 0,73 por cota, o que, levando em consideração a cota de fechamento do mês de julho, equivale ao dividend yield anualizado de 9,24%.

Fundos Híbridos

RBR Properties (RBRP11)

Em relação aos fundos híbridos, o RBRP11 apresentou a maior alta de 2,57% em julho. Após a captação de recursos, houve a conclusão da aquisição de novos ativos e a garantia do recebimento de Renda Mínima Garantida (RMG) de 7% ao ano pelo período de 15 meses, o que impactará positivamente os resultados do fundo em R$ 0,10 por cota.

Além disso, houve avanços nas negociações de locações e aquisições de outros ativos.

Santander Renda de Aluguéis (SARE11)

O SARE11 foi o destaque negativo do mês com queda de 4,87%. Além da aquisição de ativos logísticos, o fundo também anunciou que, dos R$ 389 milhões captados na última emissão de cotas, aproximadamente R$ 48 milhões foram utilizados para quitar a parcela final da aquisição do WT Morumbi (SP) e que o restante dos recursos será destinado para aquisição de imóveis do segmento logístico.

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