Os melhores fundos imobiliários para julho, segundo o BTG Pactual

A Apex News divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás da carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) do BTG Pactual. A carteira de fundos imobiliários apresentou um desempenho negativo de 3,0% em julho, contra uma queda de 2,2% do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX).

Além disso, a carteira recomendada apresenta dividend yield anualizado de 7,6% e dividend yield para os próximos 12 meses de 7,5%, enquanto as cotas dos fundos sugeridos negociam, na média, com desconto de 11% em relação aos seus valores patrimoniais. Em termos de liquidez, a carteira possui o volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3 milhões.

Da maneira geral, apesar do cenário desafiador de curto prazo, o BTG Pactual se apresenta otimista, em virtude do patamar baixo de taxas de juros comparativamente ao histórico brasileiro. Esse ambiente ajudou o desenvolvimento do mercado nos últimos três anos, impulsionando o número de investidores e liquidez dos fundos.

Para julho, a seguinte mudança foi realizada na carteira: venda de participação do SARE11 com peso de 5,0% e, simultaneamente, compra de BRCO11 com peso de 5,0%.

Fundos de Lajes Corporativos

Os FIIs de lajes corporativas são fundos imobiliários formados por cotistas que investem em conjunto seus recursos na aquisição de ativos imobiliários conhecidas como lajes comerciais. Na prática, esse é o conceito de ativo de escritórios amplos de alto padrão e grande porte.

CSHG Real Estate (HGRE11)

O fundo encerrou o mês com alta de 3,81%. Dando andamento à estratégia de reciclagem de seu portfólio, o fundo concluiu a venda de dois grandes conjuntos localizados em São Paulo.

Sendo assim, seguimos com boas perspectivas para o HGRE11 tendo em vista as vendas de ativos secundários de seu portfólio, os resultados competitivos entregues mesmo tendo dois imóveis em processo de retrofit e pelo fato de o fundo possuir um desconto bastante elevado de ~21% em relação ao seu valor patrimonial.

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

O fundo apresentou queda de 1,75% em junho. A queda foi impactada pela alta do indicador de vacância no fundo, que subiu de 21,44% para 22,3%.

Contudo, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,46 por cota, patamar que proporciona o dividend yield anualizado equivalente a 6,8%. Sendo assim, o BTG segue confiante com a retomada do mercado de lajes corporativas, principalmente com a melhora das expectativas acerca do crescimento econômico e da vacinação.

Além disso, o segmento apresenta grande desconto em relação aos seus valores patrimoniais, o que no caso do BRCR11 chega a atingir 25%, patamar bastante atrativo.

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

O fundo apresentou queda de 2,56% em junho. No início deste mês, o fundo recebeu a parcela final referente à venda do 20º andar do Ed. Cetenco Plaza (SP). Sendo assim, a venda do imóvel gerou um ganho de capital de R$ 5 milhões, equivalente a R$ 1,35 por cota.

Por fim, a gestão destacou que segue otimista quanto à geração de caixa (FFO) do fundo, que, levando em consideração o possível incremento de R$ 0,22 por cota gerado pela potencial locação do Ed. Alameda Santos 1.800 (SP), poderá apresentar um potencial de geração de caixa na ordem de R$ 0,98 por cota, valor que poderá ser utilizado na linearização da distribuição de rendimentos em R$ 0,80 por cota, o que equivale ao dividend yield anualizado atrativo de 6,9%, levando em consideração a cota de fechamento do mês de junho.

Fundos de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Os fundos de CRIs são fundos que investem majoritariamente em recebíveis imobiliários. Esses recebíveis são os investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como o próprio CRI, LCI e LH.

A carteira desses fundos naturalmente é formada pelos CRIs, que são títulos emitidos por empresas não financeiras para financiar projetos imobiliários.Além disso, por ser um título de renda fixa que apresenta maior risco, suas taxas de rentabilidade também costumam ser mais elevadas.

BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)

O fundo apresentou uma alta de 0,31% em junho. Em seu último relatório gerencial, a gestão destacou a alocação de R$ 15 milhões no CRI SuperFrio, operação lastreada em uma debênture emitida pela SuperFrio Armazéns Gerais e que conta com a remuneração bastante atrativa de IPCA + 6,15% ao ano.

Diante das movimentações expostas, o fundo encerrou o mês de junho com 96,7% do seu patrimônio líquido investidos em CRIs, reduzindo o seu caixa para apenas 1,5% de seu patrimônio, sendo certo que o restante dos recursos (1,8%) se encontra investido em cotas de outros FIIs.

Tendo em vista desconto em relação ao seu valor patrimonial (~4%), e pelo rendimento atrativo de R$ 0,70 por cota distribuído neste mês equivalente ao dividend yield anualizado de 9%, o BTG segue positivo com o fundo.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O Kinea encerrou o mês com queda de 0,74%. O fundo concluiu a alocação de R$ 19 milhões em um CRI exclusivo atrelado a uma operação de compra de dois galpões logísticos – um localizado em São Bernardo do Campo (SP) e outro em Extrema (MG) - por um fundo imobiliário. A operação conta com taxa média de CDI + 2,10% ao ano e está lastreada aos recebíveis dos dois ativos, sendo um deles detentor de um contrato atípico com prazo de vigência até 2030.

Diante das movimentações recentes, o BTG acredita que fundo deverá seguir trajetória ascendente ao longo dos próximos meses tendo em vista movimentações da gestora visando a alocação dos recursos atualmente em caixa (9,2% do PL do fundo) e pela expectativa de intensificação do ciclo de alta da Selic nos próximos meses, o que deverá incrementar os resultados distribuídos pelo fundo nos próximos meses.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

O fundou apresentou queda de 1,22% em junho. Neste mês, o fundo encerrou sua 6ª emissão de cotas (ICVM 400) com a subscrição de 2,7 milhões de cotas, equivalente à captação de R$ 270 milhões, volume superior ao montante inicialmente ofertado de R$ 250 milhões.

Do montante captado, cerca de R$ 55 milhões foram alocados em CRIs que compunham o pipeline de ativos da emissão, enquanto o saldo remanescente deverá ser alocado ao longo dos próximos meses.

Em termos de resultados, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,80 por cota a título de proventos, o que, levando em consideração a cota de fechamento do mês de junho, equivale ao dividend yield anualizado bastante atrativo de 9,75%.

Cabe destacar ainda que os resultados do fundo seguem sendo impactados positivamente pelos resultados originados pelas movimentações táticas feitas pela gestora e pelo resultado das correções monetárias ocorridas ao longo do primeiro semestre, principalmente relacionadas aos CRIs indexados ao IGP-M.

Por fim, o fundo detém cerca de R$ 1,60 por cota de resultados acumulados e não distribuídos, o que certamente torna o fundo ainda mais atrativo diante deste cenário de maiores incertezas.

Fundos Híbridos

RBR Properties (RBRP11)

O fundo registrou queda acentuada de 8,06% em junho. Dando andamento em sua estratégia de desinvestimento, o fundo anunciou a venda de dois de seus conjuntos localizados no Ed. Mykonos (SP), pelo valor de R$ 5,8 milhões (R$ 10,3 mil/m²). Segundo os cálculos da gestão, a operação gera uma TIR bastante atrativa de 11,13% ao ano, além do ganho de capital interessante de R$ 0,07 por cota.

Vale destacar que, assim que sanadas as pendências documentais referentes à aquisição do ativo, o fundo fará jus ao recebimento de uma Renda Mínima Garantida (RMG) equivalente a 7% ao ano pelos próximos 15 meses, o que fará com que o fundo retome a distribuição na casa dos R$ 0,50 por cota, previsto no prospecto da emissão.

Fundos de Galpões Logísticos

Bresco Logística FII (BRCO11)

Novidade na carteira, o Bresco Logística FII é um fundo imobiliário focado em renda e gestão ativa, com o objetivo de investir em galpões logísticos que apresentem elevado padrão construtivo, além de uma localização próxima às principais regiões de consumo. Atualmente o BRCO11 possui ativos localizados nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Bahia, Paraná, Rio Grande do Sul, e Rio de Janeiro.

A sugestão de compra para o BRCO11 é pautada nos seguintes pilares: (i) grande exposição ao estado de São Paulo, principal mercado consumidor do país; (ii) maior exposição a contratos atípicos; (iii) imóveis de altíssimo padrão; e (iv) maior previsibilidade de receitas

HSI Logística (HSLG11)

O fundo apresentou queda de 5,51% no último mês. Durante o mês de junho, os imóveis do fundo foram reavaliados a valor justo pela Colliers Internacional, de forma que os ativos do fundo tiveram uma valorização expressiva de, em média, 8,9%, elevando o valor patrimonial do fundo para R$ 112,63 por cota, equivalente à valorização de 6,9%.

Com a valorização dos ativos do fundo, o desconto praticado em relação ao valor patrimonial do fundo passou a ser de aproximadamente 11%.

Vinci Logística (VILG11)

O fundo Vinci encerrou o mês com queda de 6,36%. Tendo em vista as recentes aquisições anunciadas pela gestão ao longo dos últimos meses, o fundo concluiu a alocação de 87% dos recursos captados em sua 6ª emissão de cotas (ICVM 400).

Segundo a gestão, a parcela remanescente dos recursos deverá ser utilizada na composição do caixa do fundo para o pagamento de obrigações, bem como na aquisição de outros ativos, sendo certo que o fundo ainda detém um acordo de exclusividade assinado, visando a aquisição do imóvel Alianza Park, galpão com ABL total de 47 mil m² localizado na região de Benevides (PA) e que havia sido mencionado como ativo alvo no prospecto da emissão.

Disclaimer

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