Os melhores fundos imobiliários para setembro, segundo o BTG Pactual
A Apex News divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás da carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) do BTG Pactual. A carteira recomendada de FIIs apresentou queda de 3,78% em agosto, acima do Ifix, que registrou queda de 2,63%.
Além disso, a carteira recomendada apresenta dividend yield anualizado de 7,5% e, para os próximos 12 meses, de 7,6%, enquanto as cotas dos fundos sugeridos negociam, na média, com desconto de 12% em relação aos seus valores patrimoniais.
Em termos de liquidez, a carteira possui o volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3 milhões.
De maneira geral, o cenário econômico que influenciou no desempenho é composto pelos seguintes fatores: (i) inflação e pressão para alta de juros e retirada de estímulos na economia americana, (ii) aumento da taxa Selic pelo Banco Central, saindo de 4,25% ao ano para 5,25% a.a e (iii) risco fiscal e incerteza sobre o cumprimento do teto de gastos, a partir do debate do pagamento dos precatórios e do Auxílio Brasil.
Para o mês de setembro, o banco realizou as seguintes alterações: venda de XPLG11 com peso de 5,0%, venda de VILG11 e RBRP11 com peso de 2,5% cada e, simultaneamente, compra de KNCR11 com peso de 10,0%.
Fundos de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
Kinea Rendimento Imobiliários (KNCR11)
O KNCR11 encerrou o mês com valorização de 2,45%. No último relatório gerencial, o fundo anunciou que não houveram alterações na carteira de ativos, com 88,6% do patrimônio atrelado ao CDI, com taxa média de CDI + 2,84% ao ano. O restante da carteira está indexado à inflação, com spread médio de 5,30% ao ano.
Dessa forma, com as expectativas de crescimento da Selic até o fim do ano, a tese do fundo contribui para o aumento de sua rentabilidade. Ainda, o BTG Pactual estima um dividend yield para os próximos 12 meses de, aproximadamente, 8,6%.
BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)
O BTCR11 apresentou leve queda de 0,78% em agosto. Nesse mês, o fundo anunciou que o CRI Airport Town foi resgatado antecipadamente. Essa movimentação gerou o recebimento de um prêmio de 1%. Com a retomada desses recursos em caixa (de aproximadamente R$ 4 milhões), a gestão foca no seu reinvestimento.
Além disso, com a venda do CRI JCC, houve ganho de capital em cerca de R$ 2 milhões, que devem ser distribuídos aos cotistas ainda nesse semestre.
Em termos de resultados, a gestão divulgou a distribuição de R$ 0,75 por cota. Ao levar em consideção a cota de fechamento do mês de agosto, isso equivale a um dividend yield anualizado de 9,68%.
Assim, o banco segue otimista em relação ao desempenho futuro do fundo, tendo em vista a elevação dos proventos pagos mais à frente por conta do potencial aumento da taxa Selic e pelo desconto em relação ao valor patrimonial.
RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
O RBRR11 apresentou queda de 1,44% ao longo do mês passado. No último relatório gerencial, anunciou-se que cerca de 90% dos recursos captados na 6ª emissão de cotas foram devidamente investidos.
As principais operações realizadas m agosto foram: (i) aquisição do CRI JK Iguatemi, onde foram investidos R$ 146 milhões em uma operação com duas séries. A primeira com remuneração de IPCA + 5,40% ao ano e a segunda com remuneração de CDI + 2,15% ao ano; (ii) integralização da segunda fase do CRI Cabreúva, em que foram investidos R$ 27 milhões; (iii) aquisição do CRI Setin Vila Leopoldina, operação com remuneração de CDI + 4,50% ao ano, em que foram investidos R$ 2,5 milhões; (iv) CRI MRV 2, em que foram investidos R$ 1,3 milhão à taxa pós-fixada de 129,90% do CDI; e (v) CRI Rede D’or II, operação em que o fundo investiu R$ 1 milhão com remuneração de IPCA + 4,99% ao ano.
Ainda, a gestão anunciou a venda de R$ 8 milhões das cotas do XPCI11, incorrendo em um ganho de capital de R$ 410 mil, e a venda de R$ 1,7 milhão da posição no FII CPTS11. Por outro lado, em termos de aquisição, anunciou-se a alocação de R$ 20 milhões em cotas do KNIP11.
Nesse contexto de movimentações, o fundo divulgou uma carta aos seus cotistas, divulgando um novo guidance de distribuição de proventos para o 2S21.
O fundo pretende distribuir, até o mês de dezembro, dividendos mensais que figurem entre R$ 0,75 por cota a R$ 0,90 por cota. Isso proporcionaria um dividend yield estimado de 10,2% ao ano.
Fundos Híbridos
RBR Properties (RBRP11)
O RBRP11 registrou queda de 1,61% e agosto. O fundo realizou o desinvestimento no SLB Anima, em São Paulo, com um valor de venda em R$ 4,85 milhões, gerando um ganho estimado de R$ 0,07 por cota.
Ainda, divulgou-se o investimento no projeto de desenvolvimento imobiliário corporativo na Rua Jesuíno Cardoso, a um valor a ser pago de R$ 22,3 milhões. Ainda, será construído um edifício nesse terreno, com um yield on cost de 11% e uma taxa interna de retorno (TIR) de 20% ao ano.
Por último, a gestão divulgou que segue confiante em seu planejamento estratégico e recomenda que os investidores não considerem apenas os dividendos mensais na decisão do investimento, mas também a valorização patrimonial ao longo do tempo. O fundo ainda negocia com desconto de, aproximadamente, 8% em relação ao seu valor patrimonial.
Fundos de Lajes Corporativas
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
O BRCR11 encerrou o mês com queda de 3,37% em agosto. A gestão negociou um período de carência de 12 meses em relação a aquisição do Diamond Tower e registrou uma saída no Ed. Eldorado, em SP, deixando vacância do fundo em 24,1% e uma vacância financeira de 11,1%.
Vale lembrar que essa vacância deve ser reduzida com a locação de um novo inquilino no Ed. Eldorado e, nos próximos três meses, cerca de 12% dos seus contratos deverão ser reajustados pela inflação.
Por fim, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,46 por cota em agosto, equivalente ao dividend yield anualizado de 7,09%. Além disso, o BRCR11 negocia com o desconto elevado de 28% sobre seu valor patrimonial.
CSHG Real Estate (HGRE11)
No mês passado, o HGRE11 encerrou em queda de 4,82%. A gestão do fundo anunciou que as obras de retrofit em seus ativos atingiu um percentual de conclusão de 62,6%, auxiliando nas negociações de locação.
Por outro lado, na frente de comercialização, foram locadas lojas e uma futura praça de alimentação. Ainda, o fundo destacou o aumento nas visitas nos empreendimentos em vacância, que apresenta taxa relativamente alta de 22,64%. Ainda, estão sendo negociadas vendas das participações de ativos, que devem gerar caixa para lidar com as obrigações.
Em termos de distribuição, o fundo pagou R$ 0,69 por cota, representando um dividend yield de 6,22%. O banco ainda destaca o possível upside em termos de distribuição, por meio da ocupação de espaços vagos.
Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
O RCRB11 apresentou uma queda de 7,51% em agosto. A gestão do fundo destacou o andamento das obras de retrofit em seus ativos, atingindo um percentual de conclusão próximo de 77%. Ainda, foram aprovadas a realização de retofit na recepção de empreendimentos sob gestão, que será anunciado aos cotistas.
Em termos de distribuição, a gestão pagou R$ 0,75 por cota e divulgou novas diretrizes para a linearização de rendimentos, resultando em um dividend yield anualizado de 6,34%.
Fundos de Shoppings
Vinci Shopping Centers (VISC11)
O VISC11 fechou o 8º mês do ano em queda de 8,17%. Vale destacar que o fundo anunciou retomada nos indicadores operacionais e redução de descontos cedidos. Ainda, houve reversão de vendas totais, registrando um aumento de 20% nesse indicador, se comparado ao mesmo período de 2020, e a estabilização da vacância em 6,7%.
Em termos de distribuição, o fundo anunciou o pagamento de R$ 0,55 por cota, com um dividend yield anualizado de 6,47%. O avanço da vacinação e a flexibilização dos horários de funcionamento dos shoppings direcionam perspectivas positivas para a tese do fundo.
Fundos de Galpões Logísticos
XP Log (XPLG11)
O XPLG11 registrou queda de 3,35% no último mês. Na apresentação de resultados do terceiro tremeteste deste ano, a gestão destacou a aquisição e locação de novos ativos, em Minas Gerais e Pernambuco.
Em virtude das movimentações acima, identificou-se uma queda na taxa de vacância de 5,18% para 3,95%. Por fim, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,62 por cota neste mês, representando um dividend yield anualizado de 7,05%.
Bresco Logística (BRCO11)
O BRCO11 encerrou o mês em queda de 3,74%. A gestão do fundo aponta que os ativos seguem sobre obras de benfeitorias e em locação. Em relação aos investimentos realizados nos empreendimentos, espera-se um retorno de 11% ao ano.
O fundo distribuiu R$ 0,57 por cota durante o último mês, entregando um dividend yield anualizado de 6,71%. Ainda, a equipe de gestão espera que o fundo atinja receita imobiliária de R$ 0,74 por cota até o fim de 2021, indicando potencial aumento nas distribuições ao longo dos próximos meses.
Vinci Logística (VILG11)
O VILG11 apresentou queda de 7,39% em em agosto. O fundo anunciou o andamento de obras em seus ativos, seguindo em linha com o cronograma estipulado. Ainda, anunciou-se a distribuição de proventos na ordem de R$ 0,63 por cota. Esse valor representa um dividend yield anualizado de 7,10%.
HSI Logística (HSLG11)
O HSLG11 apresentou uma variação negativa de 8,17% em agosto. O fundo assinou a expansão de mais um módulo em seus ativos e avançou nas negociações de locação de seus empreendimentos. Em termos de distribuição, o fundo entregou R$ 0,58 por cota, em linha com o histórico dos últimos meses.
Isso equivale a um dividend yield anualizado de 7,38%.
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