Radar Imobiliário de agosto de 2021
Com o grande desafio de identificar, catalogar, organizar e acompanhar as informações e os indicadores do mercado imobiliário, a Apex desenvolveu a ferramenta visual “Radar de Mercado”, seguindo a metodologia aplicada pela Abrainc/Fipe.
O grande volume de informações produz uma série de incertezas que podem afetar negativamente a tomada de decisão dos agentes econômicos interessados.
Dessa forma, a ferramenta visual permite leitura ágil das condições do mercado imobiliário para auxiliar o entendimento e a tomada de decisões de investimentos no setor.
Cenário macroeconômico
A partir dos dados do primeiro e segundo trimestre do ano, as informações disponíveis apontam para um segundo semestre com expansão do Produto Interno Bruto (PIB). Além disso, os dados mais recentes de julho dos índices de confiança apurados pela FGV sugerem que a atividade econômica seguirá relativamente aquecida.
Banco Central eleva Selic em 1 ponto percentual, para 5,25%. Depois de três altas de 75 pontos-base, o Comitê de Política Monetária, Copom, elevou a taxa básica de juros, conhecida como Selic, em 1 ponto percentual, de 4,25% ao ano para 5,25% ao ano. Como principal destaque da ata, a cúpula sinalizou que elevará a taxa de juros para um patamar acima do considerado neutro, demonstrando que reconhece que o ritmo de crescimento da inflação está surpreendendo negativamente. Assim, o Banco Central sinaliza um compromisso com a meta de inflação de 2022 e 2023.
Confiança no setor imobiliário aponta crescimento acima das expectativas. O Índice de Confiança da Construção, o ICST, avançou 3,3 pontos em julho, para 95,7 pontos. Esse é o maior nível para o indicador desde os 96,3 pontos de março de 2014. Pela quarta vez consecutiva, o Índice de Confiança Empresarial (ICE) registrou alta, subindo 3,1 pontos em julho e atingindo 101,9 pontos, o maior nível desde junho de 2013. Os resultados positivos de julho apontam para o crescimento da atividade e uma percepção favorável em relação à evolução da economia para o segundo semestre.
Informações disponíveis para o segundo trimestre indicam uma atividade econômica relativamente aquecida. O Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central em 16 de agosto, apontou para uma perspectiva de crescimento de 5,28% para 2021, com uma expansão da atividade econômica em 2,04% para 2022. Vale ressaltar que, em março, o Relatório Focus apontava para um crescimento do Produto Interno Bruto ao redor dos 3,50% em 2021. O aumento das expectativas ao longo dos meses sinaliza a retomada econômica que o Brasil iniciou ainda no primeiro trimestre, com o PIB crescendo 1,2% e voltando patamar pré-pandemia.
Resultado abaixo do esperado pelo IBC-Br não afeta perspectiva de PIB a 5,05%. O resultado abaixo do esperado do IBC-Br, do Banco Central, considerado a “prévia informal do PIB”, registrou uma queda de 0,43% em maio na comparação com abril. Contudo, vale ressaltar que os dados da economia brasileira de julho reafirmaram a tendência de crescimento. A produção industrial e as vendas no varejo de maio, por exemplo, apresentaram alta de 1,4%. Assim, com o avanço da vacinação no país e a reabertura total da economia, as expectativas para o segundo semestre são positivas.
Economia capixaba avança no primeiro trimestre de 2021. No primeiro trimestre de 2021, a atividade econômica estadual apresentou sinais de recuperação na comparação com o trimestre imediatamente anterior com ajuste para sazonalidade (+0,7%), na comparação com o mesmo trimestre do ano anterior e acumulado do ano (+1,0%). Contribuíram para o crescimento de +1,0% a expansão de 11,4% do Comércio Varejista Ampliado e +0,6% dos Serviços. O resultado não foi melhor devido a retração de -4,8% da Indústria Geral. Para o resultado geral de 2021, as expectativas são positivas, principalmente pelo fato de o Espírito Santo apresentar aproximadamente 80% da população com ao menos uma dose da vacina, a quinta melhor proporção do país.
Conjuntura imobiliária
Um dos fatores importantes para o desenvolvimento dos projetos no mercado imobiliário são o custo e a disponibilidade dos insumos. O Custo Unitário Básico (CUB) da Construção Civil tem como objetivo mensurar os custos por m² construído em uma obra e é, também, utilizado como um indexador para atualização de tabelas de vendas e parcelas de unidades imobiliárias durante a construção do empreendimento.
IGP-M sobe 0,78% em julho. A inflação medida pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acelerou para 0,78% em julho, após se situar em 0,60% em junho, segundo a Fundação Getúlio Vargas (FGV). No ano, o indicador acumula elevação de 15,98% e, em 12 meses, alta de 33,83%. Em julho de 2020, o índice havia subido 2,23% e acumulava alta de 9,27% em 12 meses.
Inflação avança para 0,96% em julho. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), acelerou de 0,53% em junho para 0,96% em julho. Maior taxa para o mês de julho desde 2002 (1,19%), e o maior resultado desde dezembro de 2020 (1,35%), o acumulado em 12 meses do indicador acelerou para 8,99%.
INCC-M acelera alta em julho. O Índice Nacional de Custo da Construção, conhecido como INCC-M, após uma elevação de 2,30% em junho, subiu 1,24% em julho. Os três grupos componentes do INCC registraram as seguintes variações na passagem de junho para julho: Materiais e Equipamentos (1,75% para 1,52%), Serviços (1,19% para 0,65%) e Mão de Obra (2,98% e 1,12%).
Insumos da construção civil sofrem nova valorização. Os principais insumos para a construção imobiliária são o cimento e o aço, com a variação em seu preço e disponibilidade impactando diretamente no CUB. Nesse sentido, o custo de ambos os insumos avançou em maio. Players que operam no mercado de insumos e materiais de construção acreditam que durante os próximos 12 meses o mercado deve observar um movimento de deflação dos principais insumos, justificado pelo equilíbrio da oferta e estabilização das taxas cambiais.
Aumento no custo médio por metro quadrado do Espírito Santo. A variação mensal do custo médio por metro quadrado da construção civil no Espírito Santo, medido pelo SINAPI-ES, apresentou aumento de 2,78% no mês de julho em relação a junho, alcançando R$ 1.349,41 por m². Em relação ao acumulado nos últimos 12 meses, os custos da construção civil no Espírito Santo registraram elevação de 25,39% no período, acima da média nacional (+22,60%) e região Sudeste (+22,94%).
Elevação no CUB-ES é puxada pela participação de materiais e mão de obra. Para o CUB-ES, o desempenho do componente materiais apresentou aumento de +2,95% comparado a junho de 2021, e crescimento de +36,92% nos últimos 12 meses.
Demanda
O número de empregos formais no Brasil pode ser destacado como um dos principais indicadores da economia, servindo de parâmetro para avaliar as condições gerais da demanda do país, afetando, assim, a demanda por imóveis.
Da mesma forma que o desemprego é um fator muito relevante para a demanda no mercado imobiliário, a massa salarial é um indicador que reforça o rendimento médio das famílias brasileiras com base em pesos amostrais e impactam fortemente a demanda por unidades imobiliárias de padrões distintos.
Taxa de desemprego é de 14,6%. A taxa de desocupação (14,6%) do trimestre móvel de março a maio de 2021 manteve estabilidade em relação ao trimestre de dezembro de 2020 a fevereiro de 2021 (14,4%) e alta de 1,7 ponto percentual ante o mesmo trimestre de 2020 (12,9%). Normalizando as condições sanitárias do país, é esperado que até 2022 o número de brasileiros com ocupação remunerada deve se aproximar dos níveis pré-pandemia, assim como a taxa de desemprego, que girava ao redor de 12% em 2019.
Brasil apresenta melhora na criação de empregos formais. Quando analisado apenas a criação de empregos formais, medido pelo Ministério da Economia a partir do Novo Caged, o Brasil criou 309.114 vagas de emprego com carteira assinada em junho, o sexto mês seguido de saldo positivo. Com o resultado, o país fechou o primeiro semestre com um saldo positivo de 1,5 milhão de vagas de emprego formal, o que aponta para a retomada da economia ao longo de 2021.
Espírito Santo tem o quarto melhor desempenho no mercado de trabalho formal em maio. No mês de maio, foram criados 7.441 postos de trabalho formais no Espírito Santo, o equivalente a um aumento de 0,98% no estoque de emprego com relação ao mês anterior, o quarto melhor resultado do país. No acumulado dos cinco primeiros meses do ano, foram gerados mais de 24 mil postos de trabalho. Todos os setores apresentaram desempenho positivo, com destaque para Serviços (2.322 postos), Agropecuária (1.418 postos) e Indústria Geral (1.370 postos).
Da mesma forma que o desemprego é um fator muito relevante para a demanda no mercado imobiliário, a massa salarial é um indicador que reforça o rendimento médio das famílias brasileiras com base em pesos amostrais e impactam fortemente a demanda por unidades imobiliárias de padrões distintos.
Rendimentos efeitos dos trabalhadores têm queda de 2,2%. Os rendimentos efetivos dos trabalhadores registraram queda de 2,2% no primeiro trimestre de 2021, na comparação com igual período do ano passado. O resultado é devido, principalmente, ao recrudescimento da pandemia nos primeiros meses do ano. Com o avanço da vacinação, reabertura da economia e melhora no mercado de trabalho, os rendimentos tendem a subir no segundo semestre.
Além do emprego e da renda, a decisão de investimento das famílias (e, portanto, a demanda) no setor imobiliário depende do custo de oportunidade desse tipo de investimento, comparativamente a outras modalidades disponíveis.
Nesse caso, é possível comparar a valorização dos imóveis, medida pelo rental yield, e a taxa de juros de mercado, um indicador médio da remuneração de mercado para os demais investimentos. Quanto maior a diferença entre o rental yield e a taxa de juros de mercado, maiores os incentivos para o investimento do setor.
Preço médio do aluguel residencial sobe 0,77% no acumulado do 1° semestre de 2021. O preço médio do aluguel de imóveis residenciais fechou o mês de junho com estabilidade, depois de registrar alta de 0,11% em maio. A variação do índice em junho foi inferior às altas mensais apuradas pelo IPCA (+0,53%) e pelo IGP-M (+0,60%). E número, portanto, representa queda real do preço médio do aluguel residencial.
Preço do aluguel de imóveis comerciais avança no primeiro semestre de 2021. O preço médio do aluguel de imóveis comerciais aumentou 0,91% no primeiro semestre deste ano, enquanto o valor médio de venda registrou ligeira queda de 0,16%. No período, ambos os resultados ficaram abaixo da variação da inflação medida pelo IPCA, de 3,77%, e pelo IGP-M, de 15,08%.
Índice de atratividade recua no fim do primeiro semestre, mas está acima da média histórica. Com o ciclo de alta da Selic no primeiro semestre de 2021, com forte tendência de alta também para o segundo semestre, o índice de atratividade para o investimento imobiliário sofreu uma leve redução para o mês de junho. Contudo, o indicador segue acima da média dos últimos seis anos, sinalizando que ainda existe uma janela de oportunidade para o setor.
Crédito
As taxas de financiamento são um fator essencial para o aquecimento do mercado imobiliário. Os diversos meios disponíveis para obtenção de financiamento imobiliário mostram uma redução gradual que segue a tendência de queda junto à Selic, afetando diretamente o consumidor final das unidades imobiliárias.
Do ponto de vista do crédito imobiliário, quanto maior a oferta para o financiamento imobiliário, mais recursos são colocados à disposição de famílias e empresas para desenvolvimento do setor.
Primeira fase do novo ciclo de alta da Selic não impacta tanto o custo de crédito imobiliário, mas bancos começam a rever juros. Acompanhando a alta da Selic, os bancos comerciais aumentaram as taxas cobradas para o financiamento imobiliário ao final do primeiro semestre. Rodando entre 6% e 8 + TR, as taxas de financiamento seguem abaixo da média histórica e dos valores recentes, que entre 2016 e 2018 ultrapassaram os 10%. Assim, dado que os juros continuarão subindo, o cenário ainda aponta para uma janela de oportunidade aberta, mas que pode estar se fechando.
Crédito imobiliário com recurso de poupança cresce 124% e tem novo recorde em 2021. O volume de crédito concedido para compra e construção de imóveis utilizando recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) teve alta de 124% de janeiro a junho de 2021 na comparação do primeiro semestre de 2020. A negociação chegou a R$ 97 bilhões nesses primeiros seis meses, um novo recorde para o período, informou a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Com o aumento da taxa de juros e conservação das taxas do financiamento imobiliário por parte dos bancos em níveis estruturais reduzidos, ocorre um aumento na atratividade do financiamento imobiliário. Após uma redução da atratividade do financiamento imobiliário a partir de novembro de 2018 até maio de 2020, o financiamento tornou-se mais atrativo a partir de novembro de 2020.
Radar de Mercado do Espírito Santo
Com periodicidade mensal, a equipe de Research da Apex consolida informações de todos os empreendimentos imobiliários com estoque nas mãos das construtoras e incorporadoras (estoque primário). Esses dados, inéditos e exclusivos, são tratados e auditados internamente pelos especialistas da empresa.
Vitória/ES
De acordo com o levantamento realizado no mês de junho, os principais empreendimentos da cidade consolidaram um preço médio por m² privativo acima dos R$ 10.541,00/m².
Atualmente, a cidade conta com 61 edifícios que possuem 817 unidades em estoque, o que representa um total de R$ 874,5 milhões em VGV disponível para comercialização. Atualmente, o estoque da cidade está relativamente equilibrado, com as unidades disponíveis representando 25,60% do total de unidades desses empreendimentos.
No cenário de análise de concorrência, o índice de velocidade de venda em Vitória/ES subiu marginalmente em junho, saindo de 3,31% para 3,39%. Além disso, nos últimos 12 meses, a venda de unidades com tipologia de dois quartos é destaque, representando aproximadamente metade dos resultados.
Analisando somente o mercado de escritórios na capital, a equipe de Research da Apex analisou três empreendimentos na cidade voltados para venda, com 32 unidades disponíveis.
Para os prédios comerciais com finalidade de locação, junho encerrou o mês com 68 empreendimentos, totalizando 963 unidades disponíveis. O preço médio por m² quadrado finalizou o mês em R$ 32,86.
Vila Velha/ES
De acordo com o levantamento realizado no mês de junho, os principais empreendimentos da cidade consolidaram um preço médio por m² privativo acima dos R$ 8.726,00/m². Atualmente, a cidade conta com 32 edifícios que possuem 439 unidades em estoque primário, o que totaliza um VGV total estimado de R$ 2,2 bilhões.
Destaque para o mês de junho em Vila Velha é o total de vendas na cidade, que alcançou o maior patamar dos últimos 12 meses. Nesse sentido, o IVV da cidade alcançou 5,79% no junho.
Praia do Canto
Empreendimentos: 9 empreendimentos, com 246 unidades (73 disponíveis em estoque primário).
VGV total: R$ 496.7 milhões com R$ 147,4 milhões de VGV disponível.
Preço por m² disponível: R$ 17.189 de preço médio.
O maior número de vendas nos últimos 12 meses foi o de empreendimentos com tipologia de quatro quartos. Com o maior preço médio do m² em comparação a todos os bairros analisados, mostra como a região da Praia do Canto é valorizada.
Bento Ferreira
Empreendimentos: 8 empreendimentos, com 427 unidades (112 disponíveis em estoque primário).
VGV total: R$ 266,4 milhões com R$ 69,9 milhões de VGV disponível.
Preço por m² disponível: R$ 7.773 de preço médio.
A tipologia de 2 quartos apresentou o melhor desempenho de vendas do bairro. Consequência do lançamento, com muitas vendas, de um empreendimento dessa tipologia. O preço médio por m² apresentou estabilidade nos últimos 12 meses, não havendo grandes alterações.
Enseada do Suá
Empreendimentos: 6 empreendimentos, com 334 unidades (110 disponíveis em estoque primário).
VGV total: R$ 845,6 milhões com R$ 278,5 milhões de VGV disponível.
Preço por m² disponível: R$ 13.367 de preço médio.
O maior número de vendas nos últimos 12 meses foi de empreendimentos com tipologia de quatro quartos. Empreendimentos com tipologia de dois quartos performaram muito bem no bairro ao longo dos últimos 12 meses.
Jardim Camburi
Empreendimentos: 13 empreendimentos, com 926 unidades (197 disponíveis em estoque primário).
VGV total: R$ 543,8 milhões com R$ 115,7 milhões de VGV disponível.
Preço por m² disponível: R$ 8.090 de preço médio.
O maior número de vendas no bairro, ao longo dos últimos 12 meses, ocorreu com empreendimentos com tipologia de dois quartos. Destaque também para dois lançamentos de empreendimentos com tipologias de dois quartos e três quartos.
Autor
Equipe de Research da Apex Partners
