Radar Imobiliário de julho de 2021

Análise 12 de Jul de 2021

Com o grande desafio de identificar, catalogar, organizar e acompanhar as informações e os indicadores do mercado imobiliário, a Apex desenvolveu a ferramenta visual “Radar de Mercado”, seguindo a metodologia aplicada pela Abrainc/Fipe.

O grande volume de informações em meio a um cenário econômico conturbado produz uma série de incertezas que podem afetar negativamente a tomada de decisão dos agentes econômicos interessados.

Dessa forma, a ferramenta visual permite leitura ágil das condições do mercado imobiliário para auxiliar o entendimento e a tomada de decisões de investimentos no setor. Para acesso ao relatório completo, entre em contato conosco.

Ambiente macro

Juros

O patamar da taxa de juros real (incorporando a expectativa de inflação futura) é uma das variáveis chave da economia, afetando as decisões de investimento e consumo dos principais players do mercado. Quanto menor melhor!

“Focus: Mercado eleva projeção para Selic para 6,50% em 2021” (Fonte: infomoney.com.br – Acesso 30/06/2021).
Luiz França, presidente da Abrainc: “Os preços dos imóveis continuam bastante atrativos, então mesmo que as taxas voltem a subir, as condições de compra permanecem favoráveis. Enquanto os juros permanecerem abaixo dos 10%, a tendência é que as vendas continuem em alta” (Fonte: imobireport.com.br – Acesso 24/03/2021).

Our Take:

Após terceiro aumento consecutivo na taxa básica de juros (Selic), voltamos ao maior patamar desde fevereiro de 2020. Ainda assim, o impacto nas taxas de financiamento imobiliário ainda não foi sentido. Isso ocorre pois, no Brasil, os bancos precificam as taxas de financiamento se baseando na curva de juros de longo prazo, e não necessariamente refletem aumentos momentâneos na taxa de curto prazo. Atualmente, a curva de juros de longo prazo se mantêm abaixo dos dois dígitos até 2032, fato que corrobora com a manutenção das taxas de financiamento em níveis reduzidos.

Com o aumento da taxa Selic e a manutenção das taxas de financiamento inalteradas, investidores começam a observar uma janela de atratividade cada vez mais interessante para a compra de uma unidade imobiliária por meio de um financiamento bancário.

Confiança

Quanto mais otimistas, maior será a propensão das pessoas em consumir ou investir. Os índices de confiança medidos pela FGV em conjunto com o IBRE são utilizadas para quantificar o otimismo do mercado. Quanto maior melhor!

“Indicador de incerteza da FGV sobe 2,4 pontos em junho ante maio” (Fonte: folhavitoria.com.br – Acesso em 30/06/2021).
“Confiança da construção registra segunda alta consecutiva, mostra FGV” (Fonte: valor.globo.com – Acesso em 30/06/2021).

Our Take:

Os índices de confiança retratam a volta do otimismo dos empresários brasileiros. O mês de junho consolidou os índices de confiança empresarial nos maiores patamares desde o início da pandemia e desde 2014, em período pré-recessão.

O índice de confiança reflete o avanço significativo das vacinações, a abertura gradual dos estabelecimentos e a volta da circulação de consumidores em sua plenitude.

A confiança é indicador primordial para a performance do mercado imobiliário. Como a compra de uma unidade imobiliária tende a ser um movimento patrimonial relevante para a maioria das famílias, é necessário que o potencial comprador observe o cenário com perspectivas otimista para essa tomada de decisão. O mesmo ocorre com as grandes construtoras e incorporadoras, que precisam estar otimistas para realizar grandes lançamentos no mercado.

Insumos

Um dos fatores importantes para o desenvolvimento dos projetos no mercado imobiliário são o custo e a disponibilidade dos insumos. O CUB tem como objetivo mensurar os custos por m² construído em uma obra e é também um indexador utilizado para atualização de tabelas de vendas e parcelas de unidades imobiliárias durante a construção do empreendimento.

“INCC-M acelera alta para 2,30% em junho, aponta FGV” (Fonte: valor.globo.com – Acesso em 30/06/2021).
“IPCA para 2021 passa de 5,90% para 5,97%, acima do teto da meta, diz Focus” (Fonte: economia.uol.com.br – Acesso em 25/05/2021).
“Falta de aço e cimento cria gargalo para retomada do setor de infraestrutura” (Fonte: cnnbrasil.com.br – Acesso em 30/06/2021).

Our Take:

O desequilíbrio entre oferta e demanda de insumos para a construção civil tem sido um gargalo significativo para a indústria e para os setores envolvidos direta e indiretamente. Com esse desequilíbrio, potencializado pelas variações expressivas nas taxas cambiais, o custo dos insumos se tornou um desafio para todos os players do mercado imobiliário. As construtoras e incorporadoras estão fazendo um trabalho relevante para garantir que os insumos sejam adquiridos e entregues dentro do prazo e dentro do orçamento inicial de obra, para evitar um encolhimento significativo das margens de lucro das operações.

Players que operam no mercado de insumos e materiais de construção acreditam que durante os próximos 12 meses o mercado deve observar um movimento de deflação dos principais insumos, justificado pelo equilíbrio da oferta e estabilização das taxas cambiais.

Emprego

O número de empregos formais no Brasil pode ser destacado como um dos principais indicadores da economia, servindo de parâmetro para avaliar as condições gerais da demanda do país, afetando diretamente a demanda por imóveis.

No Espírito Santo, foram abertas 7,2 mil vagas em fevereiro, o segundo mês consecutivo com saldo positivo. Destaque para a indústria e o setor de serviços, que geraram 2,7 mil vagas cada. (Fonte: folhavitoria.com.br - Acesso em 01/06/2021).

Our Take:

Embora a taxa de desocupação esteja caminhando lentamente para a casa dos 15%, percentual muito elevado segundo a análise do time de Research da Apex, é necessário observar também a criação e o fechamento de vagas formais, indicador monitorado pelo CAGED. De acordo com a última divulgação do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados, o mês de maio foi o 5º consecutivo com criação líquida de vagas com carteira assinada no Brasil. No acumulado do ano, foram mais de 1,2 milhão de vagas criadas em todo o país, impulsionado pela forte retomada do setor de serviços, comércio, indústria e construção civil.

No Espírito Santo, o cenário é semelhante, com saldo positivo na criação de vagas no ano de 2021. Esse movimento corrobora com o aumento do otimismo e pavimenta o caminho para o forte crescimento econômico que está começando a ser precificado no Brasil.

Análise de concorrência: lançamentos em Vitória

Com periodicidade mensal, a equipe de Research da Apex consolida informações de todos os empreendimentos imobiliários com estoque nas mãos das construtoras e incorporadoras (estoque primário). Esses dados, inéditos e exclusivos para o mercado de Vitória/ES, são tratados e auditados internamente pelos especialistas da empresa.

Preço: De acordo com o levantamento realizado no mês de maio, os principais empreendimentos da cidade consolidaram um preço médio por m² privativo acima dos R$ 10.300,00/m². Empreendimentos localizados no bairro Praia do Canto se destacam por impulsionar o preço médio da cidade. Na região, já existem apartamentos sendo negociados a preços superiores a R$ 21.000,00/m².

Estoque: Atualmente, a cidade conta com 61 edifícios que possuem 881 unidades em estoque, o que representa um total de R$ 944 milhões em VGV disponível para comercialização. Atualmente, o estoque da cidade está relativamente equilibrado, com as unidades disponíveis representando 26,76% do total de unidades desses empreendimentos.

Ponto de destaque: Os empreendimentos Ilha Vitória e Ilha Trindade, capitaneados pela APEX Realty e localizados no terreno atrás do Shopping Vitória, tiveram as vendas iniciadas na última semana de maio para um grupo seleto de investidores. Até o momento, mais de 60% das unidades já foram vendidas. Com esse número, o lançamento se posiciona como o maior case de sucesso imobiliário dos últimos anos, culminando no desenvolvimento de toda a microrregião na qual o mesmo está disposto. Os números apresentados na pesquisa deverão ser impactados de forma significativa no release do próximo mês