Radar Imobiliário de maio de 2021
“Com o grande desafio de identificar, catalogar, organizar e acompanhar as informações e os indicadores do mercado imobiliário, a Apex desenvolveu a ferramenta visual “Radar de Mercado”, seguindo a metodologia aplicada pela Abrainc/Fipe. O grande volume de informações em meio a um cenário econômico conturbado produz uma série de incertezas que podem afetar negativamente a tomada de decisão dos agentes econômicos interessados. Dessa forma, a ferramenta visual permite leitura ágil das condições do mercado imobiliário para auxiliar o entendimento e a tomada de decisões de investimentos no setor.”
O desempenho do mercado imobiliário na segunda metade do ano de 2020 foi pautado, de forma significativa, pelo barateamento do crédito imobiliário. As linhas de crédito mais baratas tornaram mais famílias elegíveis para financiar sua casa própria junto aos grandes bancos. Esse movimento pode ser considerado como um impulso inicial no mercado imobiliário, pois entendemos que outros indicadores relevantes ainda estão reagindo à grande recessão vivenciada no último ano e podem pressionar o mercado de forma negativa no curto prazo. Com a perspectiva de retomada da atividade econômica, retomada na geração de empregos e consequente retomada dos índices de confiança, acreditamos que o movimento do mercado imobiliário pode continuar de forma sustentável e consistente, criando um ambiente favorável para o setor como um todo.
Resumo dos principais direcionadores: (I) Vitória registra crescimento de 127% nas vendas trimestrais de empreendimentos residenciais; (II) Primeiro trimestre de 2021 registra leve alta nos índices de vacância para empreendimentos comerciais; (III) Sinduscon/ES registra aumento de 2,10% no CUB. Em 12 meses, a variação foi de 12,35%; (IV) Taxa de desemprego sobe e atinge 14,4% em fevereiro; (V) Abrainc aponta crescimento de 36,3% nos lançamentos de médio e alto padrão.
1. Vitória registra crescimento de 127% nas vendas trimestrais de empreendimentos residenciais
[Fonte: Research Interno Apex – Acesso em 03/05/2021]
Com 75 vendas registradas em março, a cidade de Vitória/ES fecha o trimestre com 193 vendas de unidades em estoque primário (em posse das construtoras e incorporadoras). Esse número representa um aumento de 127% quando comparados ao mesmo período do ano anterior.
Os números do primeiro semestre de 2021 foram impulsionados por novos lançamentos e boas vendas no segmento de alto padrão. O preço médio por m² da região segue com forte viés de alta, atingindo R$9.637,94 no mês de maio e registrando unidades vendidas em empreendimentos específicos acima dos R$20.000,00/m².
2. Primeiro trimestre de 2021 registra leve alta nos índices de vacância para empreendimentos comerciais
[Fonte: Research Interno Apex, IBGE – Acesso em 03/05/2021]
De acordo com a coleta e análise de dados realizada pela equipe de Research da Apex Partners, o índice de vacância em empreendimentos residenciais subiu 1,29 p.p. e atingiu 13,11% no primeiro trimestre de 2021. A alta, segundo o estudo realizado pela Apex, foi provocada pela piora considerável da pandemia, fato que acarretou na devolução de algumas salas comerciais. Ainda assim, a vacância registrada está abaixo dos números visualizados no início de 2019 e no segundo semestre de 2021 e a tendência continua sendo de redução na quantidade de salas vazias.
Outro número interessante para embasar a continuidade do ciclo de redução de vacância nos imóveis comerciais é que, desde maio de 2020, o número de trabalhadores operando de forma remota vem reduzindo. A expectativa é que, com a aceleração da vacinação, as empresas que ainda adotam o trabalho híbrido/remoto voltem a ocupar espaços corporativos, dando preferência a imóveis de alta qualidade, com boa localização e com capacidade de atender às novas propostas de ocupação para esses espaços.
3. Sinduscon/ES registra aumento de 2,10% no CUB. Em 12 meses a variação foi de 12,35%
[Fonte: Sinduscon/ES – Acesso em 03/05/2021]
Março foi um mês de mais um aumento expressivo no custo unitário básico da construção civil no Espírito Santo. Com acréscimo de 2,10 p.p., o CUB/ES atinge R$ 1.906,96 e acumula crescimento de 12,35% nos últimos 12 meses. O aumento dos preços dos insumos impacta de forma significativa o mercado imobiliário como um todo, em especial, o segmento de moradias econômicas. O mercado de médio e alto padrão está, em linhas gerais, mais protegido contra esse tipo de pressão de preço nos insumos, visto que a indexação dos custos de construção é repassada para o consumidor final de forma mais fácil.
Ainda assim, a pressão de preços expressivas ocorre devido a diversos fatores, desde um câmbio muito alto até a dificuldade de suprir a demanda por produtos durante a pandemia. Alguns players estratégicos do mercado acreditam que o preço de uma boa gama de produtos básicos da construção possa vir a sofrer uma desvalorização dentro dos próximos meses.
4. Taxa de desemprego sobe e atinge 14,4% em fevereiro
[Fonte: IBGE, FGV, SUS – Acesso em 03/05/2021]
O último levantamento do IBGE apontou que o número de brasileiros desempregados alcançou 14,4 milhões no mês de fevereiro. Esse número representa o maior contingente registrado desde o início da série histórica, em 2012. Em linhas gerais, o aumento do número de brasileiros desocupados mostra a fase de fragilidade econômica na qual o país está inserido, dado que as condições de trabalho permanecem com um grau de incerteza muito forte. O impacto do ressurgimento da pandemia no primeiro trimestre de 2021 se estendeu a todos os setores da economia, afetando trabalhadores formais, informais e as empresas como um todo.
O movimento de crescimento do mercado imobiliário depende intensamente desse indicador em específico. A taxa de desocupação é um forte direcionador do mercado imobiliário no médio prazo, visto que, com mais empregos, temos maior volume de renda entre as famílias e, consequentemente, uma maior demanda por unidades imobiliárias. A avaliação feita pela equipe da Apex é que precisamos de uma melhora significativa com o avanço da vacinação no país, fato que deve sustentar uma recuperação mais robusta da atividade econômica em geral. Atualmente, o país conta com 14,2% da população vacinada com a primeira dose e 6,7% da população vacinada com as duas doses. Com o início da chegada de vacinas com mais eficácia e em maior volume, a tendência é de diminuição dos índices de contaminação do vírus no curto prazo.
5. Abrainc aponta crescimento de 36,3% nos lançamentos de médio e alto padrão
[Fonte: Abrainc/FIPE – Acesso em 03/05/2021]
Com a melhora nas expectativas para o setor, o movimento de lançamento de novos empreendimentos continua sendo destaque por todo o Brasil. Ao todo, o primeiro semestre de 2021 registrou uma alta expressiva de 36,3% quando comparados ao último trimestre de 2020. O movimento também foi percebido na cidade de Vitória e Vila Velha, que também registraram novos lançamentos. A Apex Realty (Área de estruturação de projetos imobiliários da Apex) pretende lançar três novos empreendimentos de alto padrão e grande porte nas duas cidades. O VGV Estimado para esses três empreendimentos ultrapassará o montante de R$ 600 milhões, prometendo um grande impacto positivo para o setor imobiliário local.
Autor
Head de Real Estate da Apex Partners.
