Radar do Mercado Imobiliário de outubro de 2021

Sobre o Radar

Com o grande desafio de identificar, catalogar, organizar e acompanhar as informações e os indicadores do mercado imobiliário, a Apex desenvolveu desde 2019 a ferramenta visual “Radar de Mercado”, seguindo a metodologia aplicada pela Abrainc/Fipe.

Diante do grande volume de informações proporcionados pelos veículos disponíveis atualmente, há a produção de uma série de incertezas que podem afetar negativamente a tomada de decisão dos agentes econômicos interessados. Dessa forma, a ferramenta visual permite leitura ágil das condições do mercado imobiliário para auxiliar o entendimento e a melhor tomada de decisões de investimentos no setor.

Cenário macroeconômico – Brasil

Mercado espera forte crescimento em 2021 e modesta expansão em 2022. O Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central, aponta para uma perspectiva de crescimento de 5,04% em 2021. Vale ressaltar que, no início do ano, o relatório projetava crescimento de 3,41% neste ano. Ainda, em 2022, espera-se um crescimento econômico de 1,54%, contra 2,50% nas projeções do começo do ano.

Atividade econômica segue o rito de retomada, segundo BC. O Índice de Atividade Econômica do Banco Central (IBC-Br), considerado pelo mercado como a prévia do PIB, apontou expansão de 0,6% da economia brasileira no mês de julho, acima das expectativas. Na comparação anual, o crescimento foi de 5,53%, concretizando a segunda alta consecutiva. No acumulado de 12 meses, o IBC-Br subiu 3,26% até julho.

Com inflação em alta, Copom reage com mais um aumento na Selic. Em reunião finalizada no dia 22 de setembro, o Comitê de Política Monetária elevou a taxa Selic em 1 ponto percentual, atingindo o patamar de 6,25% ao ano. A decisão tomou como referência a deterioração no cenário inflacionário, motivada, principalmente, pela crise hídrica, pelo risco fiscal e a quebra na cadeia global de suprimentos, segundo a própria ata do comitê. Ainda, o mercado espera uma nova elevação de 1 p.p na próxima reunião, que será realizada nos dias 26 e 27 deste mês.

Inflação dos contratos de aluguel segue tendência de queda. Em setembro, o Índice Geral de Preços – Mercado, o IGP-M, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) apresentou queda de 0,64%, após resultado de alta em 0,66% no mês anterior. Além disso, na primeira prévia de outubro, o índice registrou deflação em 0,91%. No acumulado de 12 meses o IGP-M acumula alta de 24,86% e, no ano, o acumulado atingiu o patamar de 16,00%. Vale lembrar que o índice baliza os contratos de aluguel de imóveis no mercado.

Após queda em agosto, INCC-M volta a apresentar alta de 0,56% em setembro. Com a nova alta, o Índice Nacional de Custo da Construção – M acumula alta de 11,99% neste ano e de 16,37% em 12 meses. Por grupos que compõem o índice, os Materiais e Equipamentos variaram 0,89% em setembro, após alta de 1,17% em agosto, e na taxa relativa aos Serviços passou de 0,78% em agosto para 0,56% em setembro. Ainda, após não variar em agosto, o índice de mão de obra apresentou uma variação positiva de 0,27% no nono mês de 2021.

Glossário: Elaborado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), o INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção. Ele tem o objetivo de analisar o desempenho dos gastos das construções habitacionais. Geralmente, ele é cobrado para corrigir contratos na compra de imóveis, enquanto uma obra ainda está sendo construída. A análise envolve equipamentos, materiais, mão de obra e serviços utilizados na construção. Atualmente, a coleta de dados para essa apuração é realizada em sete capitais das Unidades Federativas do Brasil (Rio de Janeiro, Brasília, Porto Alegre, São Paulo, Salvador, Belo Horizonte e Recife).

Custo nacional da construção por metro quadrado fecha agosto em R$ 1.475,96. O Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi) subiu 0,88% em setembro. Essa foi a menor taxa de crescimento do Sinapi em 2021, com uma redução de 0,11 ponto percentual em relação à apuração de agosto. No acumulado de 12 meses, a alta registrada foi de 22,06%, ligeiramente abaixo dos 22,74% dos 12 meses imediatamente anteriores. De janeiro a setembro, acumula-se uma evolução de 15,62%.

Glossário: O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, SINAPI, tem por objetivo a produção de séries mensais de custos e índices para o setor habitacional, e de séries mensais de salários medianos de mão de obra e preços medianos de materiais, máquinas e equipamentos e serviços da construção para os setores de saneamento básico, infraestrutura e habitação. As estatísticas do SINAPI são fundamentais na programação de investimentos, sobretudo para o setor público. Os preços e custos auxiliam na elaboração, análise e avaliação de orçamentos, enquanto os índices possibilitam a atualização dos valores das despesas nos contratos e orçamentos.

Mesmo com aumento de juros, atratividade do investimento imobiliário ainda segue acima da média. Ao observarmos a valorização dos imóveis e a taxa de juros de mercado, a atratividade geral do investimento imobiliário, apesar de uma redução em julho, segue acima da média da última década. O resultado segue endossado, como destacamos no último mês, pela valorização no preço de aluguéis tanto de imóveis comerciais quanto residenciais.

Com Selic em alta, players do mercado seguem na trajetória de elevação das taxas de financiamento imobiliário. A partir das pressões inflacionária e da resposta do Banco Central com a elevação dos juros, as taxas de financiamento do setor imobiliário seguem a mesma trajetória. Nesse sentido, os principais bancos seguem na tendência de reajustes. Contudo, vale lembrar que, como na última atualização, as taxas ligadas aos segmentos comerciais e de home equity ainda seguem em patamares historicamente reduzidos.

Glossário: Home equity caracteriza-se pelo uso do imóvel como garantia de pagamento em um processo de obtenção de crédito.

Financiamentos imobiliários com recursos da poupança do SBPE a crescem 79% em agosto. Segundo a Abecip, com a nova alta, o montante atingiu R$ 21,01 bilhões em agosto, 11,8% maior do que no mês de julho. Nos primeiros oito meses de 2021, o montante financiado somou R$ 136,84 bilhões, alta de 107,7% em relação ao mesmo período do ano passado. No acumulado de 12 meses, entre setembro de 2020 e agosto de 2021, foram contratados R$ 194,92 bilhões, o dobro do período anterior. Vale lembrar que nos últimos 30 anos, a poupança passa por quedas nos rendimentos reais. Dessa forma, os recursos financiaram cerca de 589,5 mil imóveis.

Confiança empresarial apresenta queda em setembro e interrompe cinco meses de altas consecutivas. Segundo dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o Índice de Confiança Empresarial (ICE) recuou 2,5 pontos, atingindo 99,9 pontos no mês. Contudo, em termos de médias móveis trimestrais, o indicador segue com tendência de alta, subindo 0,4 ponto. Por outro lado, o Índice de Expectativas (IE-E), que mede a confiança do futuro, também apresentou queda, mas em maior magnitude e pela segunda vez consecutiva, de 3,8 pontos. Nesse contexto, o indicador também alcançou a marca de 99,9 pontos.

Confiança da construção atinge maior patamar desde fevereiro de 2014. Com alta de 0,1 ponto em setembro, o Índice de Confiança da Construção (ICST) atingiu 96,4 pontos, o maior nível em 91 meses. Em termos de médias móveis trimestrais, o indicador avançou pelo quarto mês consecutivo, em 1,3 ponto.

Economia brasileira cria 372.265 empregos formais em agosto. Dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) apontam melhor resultado desde fevereiro deste ano. No acumulado do ano, o número de postos formais de trabalho criados atingiu a marca de 2,2 milhões.

Taxa de desemprego segue em trajetória de queda. Segundo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a taxa de desocupação no Brasil caiu para 13,7%, fechando o trimestre móvel até julho em 1 ponto percentual abaixo do trimestre encerrado em abril. Vale lembrar que, diferente da abordagem do Caged, o IBGE considera, basicamente, tanto postos formais quanto informais. Ao todo, são 14,1 milhões de brasileiros em busca de trabalho no país.

Cenário macroeconômico – Espírito Santo

Com 78,4% da população vacinada com a primeira dose, o ES segue o ritmo de retomada econômica. No segundo trimestre de 2021, a economia capixaba cresceu 0,4% em relação ao trimestre anterior e 15,1% em relação ao mesmo trimestre do ano anterior. No acumulado do ano, o estado vive expansão de 7,9% da atividade, esboçando a retomada econômica a partir da vacinação. Vale lembrar que 47,7% dos capixabas estão completamente imunizados.

Inflação na Grande Vitória segue acima do patamar brasileiro. Em setembro, a inflação medida pelo IPCA avançou 1,24% na Região Metropolitana (RMGV) do ES, acima da média nacional de 1,16%. Essa foi a 6ª maior alta dentre as 16 regiões analisadas pelo IBGE. Em 12 meses, a alta acumulada do nível de preços atingiu o patamar de 11,52%, também acima da média nacional de 10,25%. No ano, o acumulado é de 7,93%, contra 6,90% à nível nacional. Na RMGV, a alta foi puxada pelos três grupos de maior peso no IPCA: Habitação (+3,10%), Alimentação e bebidas (+1,60%) e Transportes (+1,25%). Por subsetor, os destaques foram a energia elétrica (+7,35), as passagens aéreas (+14,50%) e o Transporte por aplicativo (+12,17%).

Custo da construção civil apresenta sexta menor variação do país. No último mês, o custo médio por m² da construção civil, mensurado pelo SINAPI-ES, apresentou alta de 0,32% em relação a agosto. Assim, o indicador atingiu o patamar de R$ 1.357,88. No Brasil, o aumento médio foi de 0,88%. Nos últimos 12 meses, o indicador acumulou alta de 22,74% no estado, contra 22,06% no país e 21,98% na região Sudeste.

Economia capixaba volta a apresentar elevação na criação de empregos em agosto. No oitavo mês do ano, criaram-se vagas de trabalho com carteira assinada no ES. O número supera os 3,9 mil postos criados em julho deste ano. A performance do mercado de trabalho neste mês foi guiada, principalmente, pelo desempenho forte do setor de serviços, que empregou 2,5 mil pessoas. Os demais setores da economia apresentaram os seguintes resultados: Indústria Geral (+502 vínculos), Construção (+944 vínculos), Comércio (+1.960 vínculos) e Agropecuária (-82 vínculos). No ano, o saldo acumulado de vagas criadas atingiu +39.447 vínculos de trabalho.

Conjuntura Imobiliária – Brasil

Pela 8ª vez consecutiva, o preço médio de aluguel de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² registrou alta de 0,28% em agosto. Segundo o Índice FipeZap, no acumulado de 2021, o avanço chega a 1,33%. Por outro lado, o valor de venda se manteve relativamente estável, registrando aumento de 0,04% no mês, enquanto no ano permanece negativo, com queda de 0,15%. O valor médio do m² dos imóveis comerciais colocados à venda foi de R$ 8.398/m² em agosto. Entre as salas e conjuntos destinados para aluguel, o preço ficou em R$ 37,52/m².

Lançamento de imóveis acelera no segundo trimestre deste ano. Segundo o Indicador Abrainc-Fipe, no período, foram lançadas 34.815 unidades, uma alta de 84,8% na comparação anual. Nesse contexto, o número de lançamentos totalizou 61.199 imóveis no primeiro semestre de 2021, um aumento de 61,7% ante o mesmo período de 2020. Já nos últimos 12 meses, encerrados em junho, as unidades lançadas somaram 144.420 unidades, alta de 35,7%.

Parque Cultural Reserva Vitória, na região da Curva Jurema, será um marco na cidade de Vitória. São 16 mil metros quadrados na Enseada do Suá, R$ 24 milhões de investimento e um projeto totalmente pautado e promovido pela iniciativa privada capixaba, gerando mais de 200 empregos diretos.

Radar do Mercado do Espírito Santo

Com periodicidade mensal, a equipe de Research da Apex Partners consolida informações de todos os empreendimentos imobiliários com estoque nas mãos das construtoras e incorporadoras (estoque primário). Esses dados, inéditos e exclusivos, são tratados e auditados internamente pelos especialistas da empresa.

Vitória/ES

De acordo com o levantamento realizado no mês de agosto, os principais empreendimentos da cidade de Vitória consolidaram um preço médio por m² privativo acima dos R$ 10.453,00/m².

Atualmente, a cidade conta com 61 edifícios que possuem 800 unidades em estoque, o que representa um total de R$ 833,7 milhões em VGV disponível para comercialização. Atualmente, o estoque da cidade está relativamente equilibrado, com as unidades disponíveis representando 24,71% do total de unidades desses empreendimentos.

No cenário de análise de concorrência, o índice de velocidade de venda em Vitória/ES subiu marginalmente em junho, saindo de 3,39% para 3,54%. Além disso, nos últimos 12 meses, a venda de unidades com tipologia de dois quartos é destaque, representando aproximadamente metade dos resultados.

Analisando somente o mercado de escritórios na capital, a equipe de Research da Apex analisou três empreendimentos na cidade voltados para venda, com 32 unidades disponíveis. Para os prédios comerciais com finalidade de locação, Vitória 68 empreendimentos, totalizando 963 unidades disponíveis. O preço médio por metro quadrado finalizou o mês em R$ 32,86.

Bento Ferreira

Empreendimentos: 8 empreendimentos, com 427 unidades (130 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 251,83 milhões com R$ 76,67 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 7.550 de preço médio.

Enseada do Suá

Empreendimentos: 6 empreendimentos, com 336 unidades (113 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 806,6 milhões com R$ 271,24 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 13.475 de preço médio.

Jardim Camburi

Empreendimentos: 13 empreendimentos, com 926 unidades (186 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 551,96 milhões com R$ 110,87 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 8.167 de preço médio.

Praia do Canto

Empreendimentos: 9 empreendimentos, com 246 unidades (65 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$489,4 milhões com R$ 129,32 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 17.031 de preço médio.

Jardim da Penha

Empreendimentos: 7 empreendimentos, com 200 unidades (53 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 142,98 milhões com R$ 37,89 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 9.753 de preço médio.

Mata da Praia

Empreendimentos: 6 empreendimentos, com 374 unidades (72 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 369,90 milhões com R$ 71,22 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 14.515 de preço médio.

Praia do Suá

Empreendimentos: 2 empreendimentos, com 140 unidades (17 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 65,7 milhões com R$ 7,98 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 8.954 de preço médio.

Autor

Marcelo Murad, Head de Real Estate da Apex Partners