Vale a pena investir em HGLG11?

O HGLG11 (FII Credit Suisse Logistica), um dos maiores e mais antigos fundos imobiliários de galpões logísticos do Brasil, está em processo de mais uma emissão de cotas, fazendo com que o preço das cotas esteja descontado, abrindo oportunidades de mercado.

Além disso, o fundo tem um histórico constante de geração de valor para os cotistas. Ele é do ramo logístico, é resiliente, já tendo passado por diversas mudanças de gestão. Por seus fundamentos, já teve múltiplos bem acima da média do mercado em que está inserido, mas o momento se mostra como uma oportunidade.

Hoje, o preço/valor patrimonial (P/VP) hoje está por volta de 1,14, ou seja, o investidor paga um prêmio de 13% sobre o patrimônio do fundo, e o dividend yield (d.y.) atual está em cerca de 7,78%.

Time de gestão: Credit Suisse Real Estate

Também chamado de CSHG Logística, o fundo é gerido pelo Credit Suisse Real Estate, com extenso track record no mercado, tendo lançado seu primeiro fundo em 1938.

Além disso, o gestor está em 18 países, tendo mais de 1.300 empreendimentos e R$ 58,5 bilhões sob gestão. Apenas no Brasil, são sete fundos, com mais de 100 imóveis e mais de 430 mil cotistas. Sem falar que a equipe conta com extensa experiência no mercado, além de um processo bem definido para alocação de ativos.

Neste, são consideradas questões como saúde financeira do locatário, a relevância do ativo para o locatário, o valor efetivo e potencial de valorização do imóvel, assim como a estrutura da transação e precificação.

Conheça o HGLG11

O patrimônio total estimado do fundo é de R$ 2,7 bilhões, com um valor de mercado de R$ 3,1 bilhões, o que resulta em um P/VPA de aproximadamente 1,14, o que não é negativo no setor de galpões.

Além disso, os imóveis têm reajustes de aluguel atrelado ao IPCA e IGP-M. Estes índices de inflação estiveram em alta, o que também pode ser um bom sinal para o setor imobiliário, visto que são parâmetros para o reajuste de aluguéis, inclusive dos galpões logísticos. Nesse sentido, os contratos do HGLG11 estão alocados da seguinte forma.

Além disso, em relação à tipologia dos contratos, 68,3% estão alocados em contratos típicos, o que significa que são contratos de locação padrão. Já os contratos de locação atípicos são aqueles provenientes de operações Built to Suit (construção sob medida), Sale and Leaseback (compra e locação concomitante) e outras operações estruturadas com condições diferenciadas, tais como prazo, multas e aviso prévio para desocupação. Nesta modalidade, o percentual dos contratos é de 31,7%.

Ainda, a taxa de administração do fundo é de 0,6% a.a e o dividend yield entregue nos últimos 12 meses foi de 7,78%, sendo 0,65% o último pago em julho. No gráfico abaixo, é possível acompanhar a evolução da rentabilidade do fundo em relação a um dos títulos do Tesouro, a NTN-B para 2035, que é um título híbrido atrelado ao IPCA e acrescido de uma taxa fixa.

Quanto à composição do fundo, ele possui uma carteira pulverizada, com 17 imóveis em cinco estados: MG, PE, RJ, SC e SP. Estes são mais concentrados em São Paulo (SP), como pode ser visto no quadro abaixo, que mostra que a maior parte dos ativos do fundo estão na região Sudeste. A vacância total do fundo está em 7%, valor considerado baixo no segmento em que ele atua.

Por fim, os principais locatários são:

Já a composição do patrimônio líquido por classe de ativo é composta majoritariamente por imóveis. Assim, o patrimônio do fundo totaliza R$ 148,59 por cota.

Para exemplificar a curva dos acordos já firmados, o gráfico abaixo mostra a evolução da porcentagem de aluguel contratado já considerando os impactos dos diferimentos acordados pelo fundo individualmente com cada um de seus locatários, considerando a realidade imposta pela pandemia.

Histórico de mercado do fundo

O fundo HGLG11 é o principal FII de galpões logísticos do país, fundado em 2010 e tendo passado por vários momentos pessimistas no mercado. Com isso, atestou a resiliência do time de gestão e a qualidade dos ativos em carteira ao longo dos anos. Ele é um dos fundos imobiliários mais negociados do mercado, com mais de 280 mil cotistas.

Fundamentos do mercado logístico e industrial

A vacância do HGLG11 vem caindo continuamente. Após iniciar 2017 em 22%, chegou a 13% no final do primeiro trimestre de 2021, ante 7,60% em fevereiro de 2021. Já o estoque de galpões e o preço de locação por m² nas regiões em que ele atua permaneceram praticamente estáveis nos últimos anos.

Além disso, com a pandemia houve uma demanda maior pelo e-commerce, por exemplo, de forma a impulsionar também a demanda por galpões para armazenagem. Nesse sentido, o fluxo de veículos pesados no país é um indicativo deste mercado, visto que a circulação de carga por estradas é um vetor importante de monitoramento da atividade logística do país.

O gráfico abaixo mostra a evolução e o comparativo sobre o fluxo de veículos pesados, destacando três momentos no Brasil. Ele mostra como o fluxo atual já é superior aos patamares pré-pandemia.

Por fim, o mercado logístico vai melhor quanto maiores forem os patamares da atividade econômica no país. Nesse sentido, a utilização da capacidade é um indicador relevante, e este já está acima do nível anterior à pandemia.

Durante os últimos anos, os preços médios de aquisição de galpões logísticos prontos aumentarem em 44%, impulsionados principalmente por três fatores: a queda da taxa de juros, que acabou por reduzir a expectativa de retorno sobre a renda de galpões logísticos prontos; o surgimento de novos entrantes no mercado de fundos imobiliário logísticos, que aumentaram a competição por galpões prontos; e a melhora e resiliência que o setor logístico demonstrou nos últimos quatro anos.

Com isso, a tendência se mostra de valorização do segmento, contribuindo para um ambiente favorável ao investimento em galpões logísticos como estratégia de diversificação de carteira.

E esse cenário é ainda mais forte no caso de galpões em desenvolvimento, que apresentam uma Taxa Interna de Retorno (TIR) mais alta. Este é segmento no qual o HGLG11 pretende aumentar a exposição. Nesse sentido, o fundo busca o investimento em galpões prontos e em desenvolvimento, analisando um portfólio balanceado para trazer uma relação entre risco e retorno adequada, tendo em vista que tem como público alvo o mercado em geral e possui seu foco em renda.

Informações básicas sobre a emissão

Com púbico alvo destinado aos investidores em geral, o fundo vem ao mercado com uma oferta de ICVM 400. Inicialmente, pretende-se captar R$ 669 milhões, com a possibilidade de aumento da proposta em até 20% em decorrência da emissão de cotas adicionais, perfazendo o montante de R$ 802 milhões.

Com o valor que deve entrar com os novos cotistas, há 9 ativos no pipeline, e em caso de sucesso em todas as aquisições, pode elevar o valor da cota em até 22% em um prazo de 4 anos. Além disso, há outras frentes por meio das quais é possível gerar ganhos reais no resultado distribuível do fundo, como redução da vacância, renegociações dos aluguéis vigentes e/ou venda de ativos já detidos pelo fundo.

Veja as principais datas sobre a emissão:

• 13/08/2021 (Sexta-feira) - Início do Período de subscrição de cotas remanescentes
• 20/08/2021 (Sexta-feira às 16h) - Encerramento do Período de subscrição de cotas remanescentes
• 23/08/2021 (Segunda-feira) - Bookbuilding

• 26/08/2021 (Quinta-feira) - Data da Liquidação

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Equipe Apex News